LiveForever hat geschrieben:Der Referenzzinssatz wurde nun ja auf 2% abgesenkt. Da mein Vermieter (Privatperson, welche im gleichen Haus lebt, aber alle Angelegenheiten von einer Verwaltung regeln lässt) die Miete noch nie an den Zinssatz angepasst hat, bezahle ich im Moment rund 180.-/Monat (immerhin CHF 2160/Jahr) "zuviel", da der vertraglich geregelte Zinssatz bei 2.75% liegt. Ich wohne seit 2011 in der Wohnung und seither ist der Referenzzinssatz stets gefallen.
Hat jemand von euch schon eine Reduktion angefordert, wenn es nicht eine grosse Verwaltung war? Meine Angst ist halt, dass das bereits etwas unterkühlte, aber stets korrekte Verhältnis mit dem Vermieter drunter leiden könnte, resp. er bei einem allfälligen Umzug auch plötzlich ohne Ende Mängel "findet" oder gar einen guten Grund finden könnte, uns die Wohnung zu kündigen (ist ja nicht schwer momentan Nachmieter zu finden, welche evt. sogar mehr bezahlen würden). Andererseits wäre es mir recht unangenehm ihn extra darauf anzusprechen, da ich ihn relativ selten sehe und wir uns dann auch nicht wirklich unterhalten. Ich müsste also quasi bei ihm vorbei gehen, nur um ihn des Geldes wegen zu stören, obwohl ich weiss, dass er sich nicht gerne über solche Dinge unterhält. Eher noch würde ich via Standardbrief die Verwaltung anschreiben.
Andererseits habe ich ja jetzt schon lange zuviel bezahlt und er, resp. seine Verwaltung ist nie auf die Idee gekommen, den Zins zu senken. Ganz im Gegenteil waren sie bei Reparaturen teilweise sehr kleinlich.
Ich kann dir wie folgt helfen:
- Wie hoch sind die Kostenstände (Abschlussdatum) und der Landesindex der Konsumentenpreise in deinem Mietvertrag? Nebst Referenzins müssen auch diese jeweils mitangepasst werden. Der Landesindex ist sowieso gestiegen (Inflation/Entwertung), daher gibt es dort einen Teil Erhöhung. Kostensteigerungen seit Vertragsabschluss führt auch zur Erhöhung (ca. 1% pro Mietjahr). Dies verrechnet mit dem Referenzzins ist dann ausschlaggebend, ob rauf oder runter geht. Der Referenzzins ist um 0.75% gefallen, heisst um drei Vierteleinheiten. Eine Vierteleinheit zählt 3% vom Mietzins, d.h. bei Senkung -> (100*9/109) = 8.25% Senkung. Dazu kommt eben die Veränderung der Kostenstände und des Landesindex der Konsumentenpreise.
- Allfällige wertvermehrende Investitionen (muss nicht zwingend in deiner Wohnung sein, kann auch allgemein sein, z.B. neue, modernere und sparsamere Heizanlage inkl. neuen Leitungen), welche noch nicht auf die Mietzinse überwälzt worden sind, müssten vom Vermieter bei dieser Gelegenheit einberechnet werden, da ansonsten der Anspruch des Vermieters verloren ginge. Sprich, bei einer Senkungsforderung muss der Vermieter nebst Zins, Landesindex und Kostenstände auch überprüfen, ob allfällige Investitionen bereits auf die Mieten überwälzt wurden.
- Kündigung des Mietvertrags seitens Vermieter ist nicht möglich aufgrund Geltendmachung von Forderungen deinerseits. Falls dies passiert, umgehend vor die Schlichtungsstelle, dann kriegst du aufgrund einer sogenannten "Rachekündigung" einen Kündigungsschutz von glaub 3 Jahren. Die möglichen Kündigungsgründe durch den Vermieter sind im OR ab Art. 257 geregelt, dazu gehören Zahlungsrückstand, grobe Sorgfaltspflichtverletzung, dringender Eigenbedarf des Eigentümers und noch weitere.
- Bei der Wohnungsabnahme sind nur Schäden und Abnützungen an den Mieter zu verrechnen, welche sich aus übermässiger Abnützung ergeben. Falls du mit dem Protokoll nicht einverstanden bist, unterzeichnest du es nicht resp. lässt auf dem Protokoll vermerken, dass die Schäden vorhanden, jedoch nicht während der Mietdauer resp. durch normale Benützung entstanden sind.
- Sollte alles in allem eine Senkung dabei rausschauen, gehst du per Brief auf die Verwaltung zu und forderst die Reduktion ein. Es empfiehlt sich zu Beweiszwecken, das Schreiben per LSI zu versenden. Solltest du von der Verwaltung nämlich keine Rückmeldung kreigen, kannst du den Zeitpunkt des Versands nachweisen (hängt oftmals noch mit Fristen zusammen, daher empfehlenswert).
- Sollte die allfällige Senkung im Vergleich zum Aufwand nicht stimmen, dann lass es lieber, denn: du lässt eine Einsparung von ca. CHF 5.-/Monat sausen, belastest dafür das Verhältnis mit dem Vermieter nicht. Jedoch möchte ich klar betonen, dass es des Vermieters Pflicht ist, sich darum zu kümmern, wenn die Anrage kommt. Trotzdem sei dies gut durchgerechnet. Ich kenne Fälle, wo aufgrund einer Senkungsforderung (Zins ist gesunken!!!) schlussendlich eine Erhöhung aus den oben genannten Gründen resultierte. Wie sagt man doch so schön: Wies in den Wald schreit, so tönt es auch heraus!
Hoffe geholfen zu haben und wünsche Dir noch einen schönen Dienstag.
