Heiz- und Betriebskostenabrechnung

[kosmos]

Hallo Zusammen
Da ich noch etwas jünger bin und nun die erste etwas grössere Wohnung habe frage ich mal bei euch nach ob diese Abrechnung so sein kann.

- Wohne etwas ausserhalb der Stadt Bern
- Habe eine 3 1/2 Zimmerwohnung
- Mietzins 1140.- + Nebenkosten 220.- = 1360.-

In den Nebenkosten ist inbegriffen:

- Heizungs- und Warmwasserkosten
- Wasserzins und Kanalisationsgebühren
- Kehrichtabfuhrgebühr
- Strom allgemein
- Fernsehgebühren ( inkl. Urheberrechte )
- Hauswartung und Treppenhausreinigung
- Gartenunterhalt



Nun erhielt ich für ca. 6 Monate diese Abrechnung
-> siehe attachtes File




Kann das sein oder werd ich da über den Tisch gezogen ?
Ich weiss nicht was ich somit mit den Nebenkosten bezahle wenn dann für 6 Monate nochmals eine Rechnung über aufgerundet 1000 .- kommt.
Zudem war bzw. ist es über den Winter ständig arschkalt in unserer Wohnung.

Falls ihr mir eure eindrücke schildern könnt, dann vielen Dank !
Ihr wärt einem unerfahrenen Mieter eine grosse Hilfe

[IP-Lotto]

Die Abrechnung sieht nicht irgendwie ungewöhnlich aus. Der letzte Winter war relativ heizintensiv und die Energiepreise nicht eben tief. Ich denke auf den ersten kurzen Blick nicht, dass da was krumm läuft; insbesondere, da du in den darauffolgenden Sommermonaten mit deinen NK-Akontozahlungen leicht im für dich positiven Bereich sein wirst.

Über ein ganzes Kalenderjahr gerechnet, dürfte sich das sich, da du von Juni bisundmit August kaum Heizkosten verursachst aber die selbe Summe NK Akonto bezahlst, einigermassen ausgleichen, so dass du in den Folgejahren kaum noch soviel wirst nachzahlen müssen, sobald ein ganzer Akonto-Sommer in die Berechnung einfliesst.

[schnauz]

wenn du die genauen angaben in sachen datum durchliest musst du die nächsten 18000 jahre nichts mehr nachbrennen.

kleiner tip:

schau mal die abrechnungsperiode an !



.

[IP-Lotto]

wenn du die genauen angaben in sachen datum durchliest musst du die nächsten 18000 jahre nichts mehr nachbrennen.

Stimmt, die Nuller sitzen e biz locker!

[kosmos]

wenn du die genauen angaben in sachen datum durchliest musst du die nächsten 18000 jahre nichts mehr nachbrennen.
kleiner tip:
schau mal die abrechnungsperiode an !
.

Jep... allerdings

Was ich nicht ganz verstehe ist weshalb das so unterschiedlich sein kann.
Die meisten welche ich gefragt habe mussten so gegen 300.- bis 500.- nachbezahlen. Ich muss nun fast das dreifache bzw. doppelte bezahlen.
...Will mir einfach irgendwie nich aufgehen...
Oder gibts dafür eine logische erklärung ? Nur damit ich besser schlafen kann

[IP-Lotto]

Ich muss nun fast das dreifache bzw. doppelte bezahlen.
...Will mir einfach irgendwie nich aufgehen...

Die Anderen wohnen wahrscheinlich schon länger dort und haben während den Heizkosten-extensiven Monaten Juni-Oktober auch Nebenkosten Akontozahlungen geleistet - und haben also quasi in den Monaten mit weniger Aufwand ihr Konto aufgefüllt. Du bist anscheinend erst im Herbst, zu Beginn der Heizperiode eingezogen und hast daher im Vergleich zu deinen Nachbarn aufs ganze Jahr gerechnet einen geringeren Anteil Akontozahlungen geleistet.

Wenn du deine Nebenkosten-Abrechnung auf 12 Monate extrapolierst und für die Sommermonate nur einen kleinen Kostenateil für Warmwasser und kaum Heizung einsetzst, reduzieren sich deine Nebenkosten massiv. Die Nachzahlungen sind erst mit den Nachbarn vergleichbar, wenn sie sich auf die identische Periode beziehen.

[kosmos]

Die Anderen wohnen wahrscheinlich schon länger dort und haben während den Heizkosten-extensiven Monaten Juni-Oktober auch Nebenkosten Akontozahlungen geleistet - also quasi in den Monaten mit weniger Aufwand ihr Konto aufgefüllt. Du bist anscheinend erst im Herbst, zu Beginn der Heizperiode eingezogen und hast daher im Vergleich zu deinen Nachbarn aufs ganze Jahr gerechnet einen geringeren Anteil Akontozahlungen geleistet.

Wenn du deine Nebenkosten-Abrechnung auf 12 Monate extrapolierst und für die Sommermonate nur einen kleinen Kostenateil für Warmwasser und kaum Heizung einsetzst, reduzieren sich deine Nebenkosten massiv. Die Nachzahlungen sind erst mit den Nachbarn vergleichbar, wenn sie sich auf die identische Periode beziehen.

An der Heizung lässt sich leider nix drehen....und momentan ist es arschkalt.
Hört sich aber logisch an was du sagst. Werde nun mal einen Teil an den Vermieter zahlen. Aber noch nich die ganze Summe.
Wobei die anderen Mieter in diesem Haus haben ähnlich hohe Summen
und sind auch sehr unzufrieden. Immerhin habe ich jetzt bis 20006 bezahlt.
kkkkk

[Walter Sonderegger]

du musst einfach noch bedenken, dass gerade das heizöl im 06 ca. 30% teurer war als in den vorigen jahren.

aber wie meine vorredner schon erwähnt haben, wirst du im sommer nicht viel brauchen, daher gleicht sich dass aufs jahr auf.

sonst kannst du auch deine nk selber erhöhen.

[kosmos]

Ok, Besten Dank für euere Rückmeldungen !
Dann muss ich mich wohl damit abfinden..
oder irgendwo an der wärme wohnen

[ced]

Bei weiteren Unklarheiten lohnt es sich vielleicht dem Mieterverband beizutreten, den Du dann jeweils bei solchen Problemen um Rat fragen kannst. (Denke ich jedenfalls, ich bin kein Mitglied, habe aber Gutes darüber gehört)

Siehe selbst:
http://www.mieterverband.ch/

[kosmos]

Bei weiteren Unklarheiten lohnt es sich vielleicht dem Mieterverband beizutreten, den Du dann jeweils bei solchen Problemen um Rat fragen kannst. (Denke ich jedenfalls, ich bin kein Mitglied, habe aber Gutes darüber gehört)

Siehe selbst:
http://www.mieterverband.ch/

Das hab ich mir bereits überlegt. Werd ich eventuell auch mal machen.
Jedenfalls solange bis ich etwas mehr erfahrung auf diesem Gebiet habe...
Thx @ll

[PeppermintPatty]

Beobachter ist in solchen Fällen auch keine schlechte Anlaufstelle für Infos. Empfehlenswert sind auch diese Ratgeber-Bücher von Saldo, Beobachter etc. zum Thema "Miete".

Habe auch nicht die Riesenerfahrung in Mietsachen, aber ich meine mich zu erinnern, mal gehört zu haben, dass man sich zur Wehr setzen kann, wenn die Akontozahlungen einfach immer völlig daneben liegen - sprich konstant viel zu tief, so dass eigentlich der falsche Eindruck einer tieferen Bruttomiete entsteht. Naja, damit wirst Du aber nach einem halben Jahr noch nicht punkten können - allenfalls, wenn dieser Zustand über Jahre anhalten sollte (wie die andern geschrieben haben eher unwahrscheinlich, da sich das stärker ausgleichen dürfte, wenn Du mal einen Sommer mit in der Rechnung hast).

[Lemieux]

Beobachter ist in solchen Fällen auch keine schlechte Anlaufstelle für Infos. Empfehlenswert sind auch diese Ratgeber-Bücher von Saldo, Beobachter etc. zum Thema "Miete".

Habe auch nicht die Riesenerfahrung in Mietsachen, aber ich meine mich zu erinnern, mal gehört zu haben, dass man sich zur Wehr setzen kann, wenn die Akontozahlungen einfach immer völlig daneben liegen - sprich konstant viel zu tief, so dass eigentlich der falsche Eindruck einer tieferen Bruttomiete entsteht. Naja, damit wirst Du aber nach einem halben Jahr noch nicht punkten können - allenfalls, wenn dieser Zustand über Jahre anhalten sollte (wie die andern geschrieben haben eher unwahrscheinlich, da sich das stärker ausgleichen dürfte, wenn Du mal einen Sommer mit in der Rechnung hast).

Habe die Abrechnung kurz überprüft und keine üblen Fehler gefunden. Die Hinweise betreffend Ausgleichung über das Jahr halte ich für brauchbar. Was PP obenstehend sagt, stimmt (leider oder zum Glück - je nach Sichtwinkel) nicht mehr. Das Bundesgericht hat letztes Jahr entschieden, dass die Praxis (unter anderem im Kanton BS), wonach die effektive Abrechnung nicht mehr als 20% höher als die Akonto-Zahlungen sein darf, unzulässig ist und deshalb - immer unter Vorbehalt der korrekten Abrechnung - die volle Neben- und Betriebskostenabrechnung zu begleichen ist.

Gruss
Lemieux

[PeppermintPatty]

Habe die Abrechnung kurz überprüft und keine üblen Fehler gefunden. Die Hinweise betreffend Ausgleichung über das Jahr halte ich für brauchbar. Was PP obenstehend sagt, stimmt (leider oder zum Glück - je nach Sichtwinkel) nicht mehr. Das Bundesgericht hat letztes Jahr entschieden, dass die Praxis (unter anderem im Kanton BS), wonach die effektive Abrechnung nicht mehr als 20% höher als die Akonto-Zahlungen sein darf, unzulässig ist und deshalb - immer unter Vorbehalt der korrekten Abrechnung - die volle Neben- und Betriebskostenabrechnung zu begleichen ist.

Gruss
Lemieux

Wusste ich nicht, danke für die Info. Ich wollte eigentlich eher darauf hinaus, dass man sich kreuzfalsche Akontorechnungen über Jahre wohl nicht gefallen lassen muss - wenn man nicht grad den stursten Trottel als Vermieter hat, kommt man im Normalfall ja schon mit einem freundlichen Gespräch weiter. Dass eine korrekte Betriebskostenabrechnung auch wenn sie klar von der Akontosumme abweicht zu bezahlen ist wäre nach meinem Dafürhalten eh unbestritten. Der Sinn der Akontozahlungen wird dann einfach ad absurdum geführt.

[Kawa]

Das Bundesgericht hat letztes Jahr entschieden, dass die Praxis (unter anderem im Kanton BS), wonach die effektive Abrechnung nicht mehr als 20% höher als die Akonto-Zahlungen sein darf, unzulässig ist und deshalb - immer unter Vorbehalt der korrekten Abrechnung - die volle Neben- und Betriebskostenabrechnung zu begleichen ist.

das sehen die Juristen des Mieterverbandes aber nicht ganz so. Halt wie immer, 2 Juristen = 5 Meinungen :-)

Deren Beurteilung : http://www.mietrecht.ch/documents/Dokumente/Entscheide/mp_4_05_232.pdf

[Kawa]

Habe auch nicht die Riesenerfahrung in Mietsachen, aber ich meine mich zu erinnern, mal gehört zu haben, dass man sich zur Wehr setzen kann, wenn die Akontozahlungen einfach immer völlig daneben liegen - sprich konstant viel zu tief, so dass eigentlich der falsche Eindruck einer tieferen Bruttomiete entsteht. Naja, damit wirst Du aber nach einem halben Jahr noch nicht punkten können - allenfalls, wenn dieser Zustand über Jahre anhalten sollte ...

Achtung, es ist genau umgekehrt, du solltest bei der ERSTEN Abrechnung reklamieren, wenn du es schon jahrelang bezahlt hast ist es von dir akzeptiert worden

[Kawa]

Hallo Zusammen
Da ich noch etwas jünger bin und nun die erste etwas grössere Wohnung habe frage ich mal bei euch nach ob diese Abrechnung so sein kann.

Hier gibts Checklisten und weitere Infos betr. der Nebenkostenabrechung http://www.mieterverband.ch/632.0.html

[Blauderi]

Achtung, es ist genau umgekehrt, du solltest bei der ERSTEN Abrechnung reklamieren, wenn du es schon jahrelang bezahlt hast ist es von dir akzeptiert worden

bzw. du KANNST nur bei der ersten Abrechnung reklamieren (Begründung des Lockangebots mit tiefen Nebenkosten). Ab dem zweiten Jahr sind dir die NK bekannt, egal ob du sie akzeptierst oder nicht.

[MotZ]

Hallo Kosmos
Ich musste auch 800 Franken nachzahlen. Du kannst dich trösten.
Gruss Mami

[Lemieux]

das sehen die Juristen des Mieterverbandes aber nicht ganz so. Halt wie immer, 2 Juristen = 5 Meinungen :-)

Deren Beurteilung : http://www.mietrecht.ch/documents/Dokumente/Entscheide/mp_4_05_232.pdf

Nicht ganz korrekt:
Ein Mieteranwalt und ein Vermieteranwalt = 2 Meinungen, wobei aus meiner Sicht diejenige des Vermietersanwalts meist die Richtige ist

Die Konstruktion der absichtlichen Täuschung ist aus meiner Sicht in den meisten Fällen schlicht an den Haaren herbeigezogen. Auch das Argument, dass das Mietrecht zum Sozialschutzrecht gehören soll, muss ich in den meisten Fällen zwar als zulässig, aber nach wie vor als absurd zurückweisen. Aber ich enerviere mich einmal mehr zu diesem Thema und da ich das meist schon beruflich tue, muss ich das privat nicht auch noch machen, darum hier mal Schluss von meiner Seite...

[Kawa]

Nicht ganz korrekt:
Ein Mieteranwalt und ein Vermieteranwalt = 2 Meinungen

Plus die Meinung des BGs, plus die 2 Kanzleien die das Urteil nachher im Auftrag der jeweiligen Verbände bewertet haben = 5

Die Konstruktion der absichtlichen Täuschung ist aus meiner Sicht in den meisten Fällen schlicht an den Haaren herbeigezogen.

Wurde im von dir erwähnten Fall auch nicht vorgebracht und folglich vom BG auch nicht beurteilt ...

[Walter Sonderegger]

Nicht ganz korrekt:
wobei aus meiner Sicht diejenige des Vermietersanwalts meist die Richtige ist

so ist's recht...

zum thema, aus meiner sicht sind 220.-- für eine 3.5-Zi ok. will heissen nicht vorsätzlich zutief angesetzt.

[Lemieux]

Plus die Meinung des BGs, plus die 2 Kanzleien die das Urteil nachher im Auftrag der jeweiligen Verbände bewertet haben = 5
Wurde im von dir erwähnten Fall auch nicht vorgebracht und folglich vom BG auch nicht beurteilt ...

Ist mir durchaus bewusst. Ich durfte mich im letzten Jahr genügend mit diesem Urteil herumschlagen. Die absichtliche Täuschung wurde wohl schlicht vergessen, da die Armada der Mieteranwälte sich noch nicht zusammengesetzt haben, um sich wieder irgendeine Idee herauszusuchen, um die Vermieter zu schröpfen und sich gleichzeitig über die Rechtsschutzversicherungen selbst zu finanzieren...

[Kawa]

Ist mir durchaus bewusst. Ich durfte mich im letzten Jahr genügend mit diesem Urteil herumschlagen. Die absichtliche Täuschung wurde wohl schlicht vergessen, da die Armada der Mieteranwälte sich noch nicht zusammengesetzt haben, um sich wieder irgendeine Idee herauszusuchen, um die Vermieter zu schröpfen und sich gleichzeitig über die Rechtsschutzversicherungen selbst zu finanzieren...

Aus dir spricht wohl der über die mieterfreundliche Gesetzgebung zutiefst frustrierte Vermieteranwalt

[Lemieux]

Aus dir spricht wohl der über die mieterfreundliche Gesetzgebung zutiefst frustrierte Vermieteranwalt

Nö, Frustriert überhaupt nicht. Bisher gings bei mir meist noch relativ gut aus. Mich nervt einfach die Bevormundung, welche ständig seitens des MV propagiert wird, so als ob jeder Mieter per se dumm und hilfsbedürftig und ganz sicher arm und jeder Vermieter böse, gewinnsüchtig und reich ist. Diese Kategorisierung kann zu unsäglichen Ergebnissen führen.